开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者准备入住时，却发现许多承诺并未兑现。商品房虚假宣传、质量问题、延期交房、房产证办不下来等投诉案例一直存在。法律人士提醒，消费者要认清购房“误区”，避开陷阱。从看房开始就要留个心眼，尽可能收集宣传资料以作为证据索赔，以保证民事诉讼的成功率；收房时一定要验房，有问题事无巨细记录下来，必要时找第三方检测；如果房产证办不下来，业主要尽快提起执行异议。

开发商涉虚假宣传，怎么办？

“我们这里有XX名校”“我们对面会开发大片公园”……买房的时候，楼盘销售指着沙盘对着你描绘未来，很多业为之心动一掷千金，等到收楼的时候才发现，当初承诺竟成一纸空文。

去年荔湾某楼盘业主十分揪心，眼看着自家配建的学校即将开学了，但是业主们通过多种方式得到的信息是九年一贯制不能直升。业主表示，当初买房正是信了“九年一贯制”的说辞，谁能想到最后得到的回复是九年一贯制不意味着直升，而是小学和初中是一体化管理的意思。据业主反馈，该楼盘一开始对外宣传口径是“九年一贯制”，并且宣传了整整两年，而临到一个月前即将卖完房却将“九年一贯制”改成“九年制”，这才引发了业主的警惕。

不仅学位，还有的开发商当初承诺的绿化公园、小区栈道、地铁接驳巴士等，最终都无疾而终。不少业主退房苦于没有证据，只能“吃哑巴亏”。不过，法律人士建议，面对房企的“夸下海口”，买房必须留个心眼。

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保留足够多证据提高民事诉讼成功率

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受时报记者采访时表示，取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料尽可能地收集，比如视频、楼书、户型图、效果图以及销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。在司法实践中，如果直接提民事诉讼，往往法院很难支持购房人索赔的要求。因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”如果有了行政机关的认定，对于民事诉讼也多了一个有力的证据。

“根据我们这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的一部分，背后看不见的东西可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这里面都可以寻找证据发现问题。”王律师建议，业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。

收楼货不对板，怎么办？

“纸糊门”、地板脚踩松动、所有门框均被损坏、顶楼渗水等大大小小质量问题近十几处。承诺室内贴脚线均为大理石材质，交房后一看全是塑料材质的贴脚线。本来收楼是一件欢天喜地的事，价值几百万的房子还没入住就发现质量问题，日前家住海珠区的张先生遇上这样的糟心事。

有业主戏称“收楼的时候没有一颗强大的心是不行的”。几年前，广州黄埔某小区的业主，验房时他们发现了自家阳台的洗脸池形状和大小都非常奇葩，有的只有巴掌一般的大小。业主们一脸问号，这样的洗脸池能干什么用？和之前看的样板房里的洗脸池差距很大。

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验房记录质量问题提出维修或赔偿

王玉臣在接受时报记者采访时表示，首先要分清质量问题的层次，不同的质量问题采取的策略是不同的。对于比较严重的质量问题。比如主体结构有严重问题；还有的虽然不是主体结构问题，但是也已经严重影响到正常的居住，导致无法正常使用。遇到类似情况，业主可以视情况选择退房，也可以选择要求进行相应维修和赔偿。如果是一般的质量问题，一方面可以要求开发商进行维修，同时还可以视情况拒绝收房，要求赔偿或补偿。

不过有业主表示，很多时候开发商并非情愿主动整改或者赔偿，这个时候就需要采取一些必要的方式方法。王玉臣建议，收房的时候，一定要先验房，对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，自己手头留存一份作为证据。其次，要注意保留现场。若收房时是毛坯房，出现了比较严重的质量问题后，最好不要立刻装修，避免将来责任不明。此外，还务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及时提出，并要求修复，一旦保修期过了，可能再交涉就会变得更麻烦。所以一定要在保修期内提出，提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延。

还有业内人士建议，必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。不过鉴定的成本相对较高，所以最好和开发商共同委托。必要的时候，可通过诉讼的方式来保护自己的权利。因为诉讼过程中也可以申请鉴定，而这个鉴定是在法院主持下进行，相应的鉴定结论也更加权威。

产权证办不下来，怎么办？

去年7月，恒大金碧花园五期的业主在收楼后发现自己的房子处于查封状态，本来就已经经历了多次停工和延期交房的折腾，现在又遇到房源被查封的突发事件。他们不仅要面对房产证办理的难题，还要担心房子的安全和价值。根据公开信息显示，预查封对象是“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。也就是说，恒大集团作为被执行人，因为欠债不还，导致其名下的资产被债权人申请查封。

依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。简单地说就是，法院认为，楼盘被查封，但业主没完成过户登记，不享有房屋的所有权。业主只能向开发商主张合同请求权。

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业主要尽快提起执行异议

王玉臣在接受时报记者采访时表示，这种情况下，业主要尽快视情况提起相关的执行异议、执行异议之诉，尽量尝试解除查封。其次，如果已经构成了延期办证，可以起诉要求对方支付逾期办证的违约金。一般情况下，这种方案对开发商的压力不是很大，稀稀拉拉一部分人起诉，对开发商形成不了太大的压力，需赔付的钱也不多。但是，如果广大业主都能团结起来，都去要求开发商赔偿违约金，在不少项目里，应当赔给所有业主的违约金加到一起，也不是一个小数目。有时候可以通过这种方式去逼着开发商尽快把证办下来。此外，通过合法合规的方式让开发商看到自己的违约违法违规是有成本和代价的，比如可以针对目前已经发现的一些违法点提起相关违法查处，同时还可以对整个项目的手续进行全面的政府信息公开申请调查，进一步核实是否还存在其它违法违规点。如果发现新的违法点，也可以进一步提起相关的违法查处。如果相关部门收到查处申请后不作为或乱作为，还可以视情况提起相关的行政复议或行政诉讼。最后，谈判，在上述法律手段的基础上和开发商进行协商谈判，并将发现的违法点进一步转化为谈判的筹码，给开发商施加压力，让开发商看到不办证的成本，进而推动产证的办理。