【案情简介】

2023年年底，消费者陈先生向消委会反映，其于2021年10月以其儿子名义从开发商处购买了一套预售的公寓，共支付106万，合同约定2022年12月底前交楼。直到2023年11月，陈先生才接到开发商让其交契税和收楼的通知，但在前往所购物业进行现场检查时发现一系列的问题：首先，该公寓房间紧挨着电梯，实际噪音比他预想的要大，陈先生认为楼盘销售时未履行明确告知的义务；其次，在房间内靠近电梯井的一侧墙面，出于隔音的需要，开发商给墙体加装了一层隔音棉，导致墙面凸出了一块，陈先生认为十分影响房间的使用，且占用了房间内的使用面积；第三，商品房取得的房屋测绘报告是2023年3月17日，但合同约定是2022年年底交楼，因此陈先生认为开发商违反合同延期交楼，且延期办理产权证；第四，陈先生称购买的是毛胚房，只是委托装修公司进行装修，并没有授权装修公司代其收楼，由于陈先生手头上没有签署过的委托授权书，因此其不认可曾签署过相关委托授权书。据此，陈先生向开发商提出了收楼异议，并要求按照合同约定进行赔偿，或者退楼退款。但经过多次交涉，陈先生始终无法与开发商达成沟通共识，遂向消委会进行了投诉。

【处理过程及结果】

接诉后，消委会依据法定职责，联系了争议双方进行沟通，并调查了双方提供的证据，重点针对消费者存有异议的违反合同延期交楼、延期办理产权证的情况进行了调查。调查过程中，消委会发现双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）中确有对房屋交付的条件、时间以及办理不动产权属证明的条件、时间都进行了约定。其中，主合同约定交付时间为2022年12月31日，但开发商却在2023年11月才向消费者发出收楼通知，这正是消费者最为诟病的履约瑕疵。另外，在调查过程中，我会发现开发商存在多个违反《商品房销售管理办法》的行为，如未将购房款存入监管账户，以装修款等其他名义变相涨价，强制消费者接受装修或者接受第三方服务机构提供的按揭、法律等有偿服务等。

对此，我会组织了企业约谈推动投诉和解，并在约谈会上一一指出开发商的问题所在。但开发商辩称，在向消费者推介楼盘的时候已经向其解释清楚销售合同和装修合同的关系，并取得了消费者对交付时间的认可后才进行交易，因此不同意承担违约责任，只提供了补偿1年物业管理费的处理方案。其后，我会协助消费者陈先生查找相关法律法规，并继续深入对《买卖合同》进行研究分析，抓住了开发商违反合同约定的有力证据。据此，消委会组织争议双方现场调解，一方面，耐心地向开发商讲事实，摆证据，解法规；另一方面，我会也向消费者动之以情晓之以理，解释如果在开发商同意解除合同退款情况下，消费者应当权衡利弊，适当调整诉求。经过两次现场调解，历时3个多月，最终促成消费者与开发商达成和解，双方解除合同，开发商全额退款的处理结果。

【案例点评】

对于普通老百姓而言，买房是一件人生大事。每一位消费者在签订房屋买卖合同的那一刻，都是满怀置业美好期望的。但由于从签订合同到收楼，不仅时间跨度较大，手续繁多，而且涉及金额大，合同条款复杂，不少消费者容易踩坑。消委会希望通过分析陈先生个案中的法律问题，给每位购房的消费者提供若干维权启示：

第一，务必看清楚《买卖合同》的关键条款。以本案为例，合同约定的交付条件和交付时间的条款十分关键，也是本次可以调解促和的关键。争议双方签订的《买卖合同》中，明确约定“(一)出卖人应当在2022年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条和第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条和第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担……”，由于该商品房取得的房屋测绘报告是2023年3月17日，已晚于交楼时间三个月，由此可知在2022年12月31日前，该房屋并不满足交付条件，因此出卖人（开发商）应当承担合同约定的逾期交付责任。

第二，不能忽视补充协议，特殊约定比主合同更细更多更具体。本案中，双方签订的《买卖合同》附件十三补充协议中，对办理预告登记和房屋登记作了特殊约定：“买受人委托出卖人办理《不动产权证》的，出卖人应当在买受人符合本补充协议所约定的过户先决条件且该商品房办妥所有权首次登记之日起240日内向房地产登记机构为买受人申请办理房地产转移登记……”，陈先生所购房屋的所有权首次登记之日为：2021.10.28，因此240天后即为2022年7月初。从客观可知，直至2022年7月陈先生尚未收楼，事实上开发商也并没有在这个时间期间为陈先生办理《不动产权证》。按最高人民法院《关于审现商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……”，本案中，买受人（消费者）没有在《买卖合同》约定的办理不动产登记期限届满前取得不动产权属证书，出卖人（开发商）亦需承担违约责任。

第三，重点识别合同及其附件中的不公平格式条款。根据《消法》规定，经营者不得以格式条款等方式作出排除或限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。具体到购房买卖合同及其附件，当中基本上都是开发商预先写好的格式条款，消费者必须“火眼金睛”识别出当中的不公平格式条款，并明确提出异议。本案中，《买卖合同》第二十八条约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，由于附件十三补充协议中对办理预告登记和房屋登记的特殊约定，是推迟了原合同约定的交付时间，实际上增加了买受人（消费者）办理房屋登记的先决条件，加重了消费者的责任。因此，消费者可以主张附件十三的补充协议约定无效，要求按照《买卖合同》约定的关于交付房屋的时间来执行。

第四，交付商品房的必要条件要牢记。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件也作了严格限制性规定，“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。因此，在开发商通知验收交付时，消费者应当一一核对所有资料，不要怕麻烦；开发商未能提供必要资料的，应当及时保留证据，明确提出收楼异议，保障自身合法权益。本案中，开发商取得该项目的房屋测绘报告和竣工验收备案时间均迟于合同约定交楼时间（超过3个月零17天），因此，消费者要求开发商承担违约责任的诉求于法有据。